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一季度鄭州商辦市場：新增商業體量歷年最大兩極化到來

一季度鄭州商辦市場：新增商業體量歷年最大兩極化到來

http://www.funxun.com房訊網2018-5-2 10:37:45


與往昔相比，2018年的鄭州商業或將走一條“不平凡之路”富士通分離式冷氣8坪｜富士通分離式冷氣10坪。

去年年底，據RET睿意德研究中心數據顯示，2018年鄭州新增商業體量為150.5萬㎡，達到歷年來的峰值。事實上農歷新年後，市場就已進入瞭“商業時間”。

此時的大背景，銀行信貸政策正持續收緊，鄭州住宅邁入量價平穩期。商業銷售型物業去化壓力進一步加大，但商業用地供應熱度爆發。3月土地市場集中供應24宗商業地塊並全部被摘牌，打破一向“高冷”的商業地產領域。而預計今年開業的商業項目，首季度處於品牌的“火拼”階段，期待各自“較勁”，為鄭州商業呈現品牌的精彩大戲。

商鋪市場：三環外產品過量供應

一季度，鄭州商鋪供應總量11.43萬㎡，成交8.15萬㎡。據統計，截至3月底，商業存量達到384.5萬㎡，去化周期長達141.5個月，但是考慮到該統計中包含大量自持型商業，所以實際意義上的庫存量並沒有數字表現的那麼大。

隨著鄭州城改後的外圍化，三環外商鋪產品的過量供應將是未來市場主旋律。從存量上看，商鋪去化任重道遠。商鋪產品自身的根本投資價值在於租金回報，租金水平又取決於地段、周邊人口、消費能力等綜合因素。因此，地段在城市核心區、輻射大量居民或有特色主力店帶動的商業項目內的商鋪，仍然具有投資價值。

辦公市場：產業與人才的間接帶動

一季度鄭州辦公市場總供應量7.8萬㎡，成交9.3萬㎡，存量稍降，去化周期為59.6個月。

從區域供應量上看，鄭東新區仍是鄭州辦公市場的絕對主力，鄭州其他七個區域一季度幾乎無辦公產品入市（僅二七區有0.2萬㎡新增供應）。但鄭東新區的集中放量並沒有相應的需求收效，呈現出嚴重供大於求的局面。

近年來，辦公市場一直被詬病供應量過大。尤其以鄭東新區商務屬性，辦公產品集中海量入市，為去化造成瞭極大的壓力。但隨著鄭州城市地位的上升、產業升級產業引入動作的加快、人才落戶政策的深入落實，對優質寫字樓物業的需求在不斷增強，而這種需求也在政府的相應規劃中得以顯現。以鄭州高鐵站東廣場為例，片區內不僅規劃有大量辦公物業，而且其中自持型物業也有較大比重，如寶能集團的超高層寫字樓產品；此外政府還對片區內產品的入市時間進行瞭明確要求，以盡快滿足應對品質辦公物業日益旺盛的需求。

公寓市場：競爭壓力下的“暗自較量”

分區域看，一季度的公寓供應量主要來自於高新區的保利文化廣場項目，公寓體量達到11.5萬㎡，占整個鄭州一季度供應總量的34.3%，而其他區域供應量均在2萬~6.5萬㎡之間。與此同時，高新區的供求比也是各區域中最高，達到5.3。在高供應量和高供求比的雙重壓力下，高新區公寓市場儼然是一片大紅海。

伴隨著城改項目大量入市，一時間公寓供應量巨大。市場形勢倒逼企業不得不通過產品差異與營銷政策來應對這場“惡戰”。以上面提到的高新區保利文化廣場為例，該項目在去年中下旬曾推出過一場以“地鐵勸讀書”為主題的營銷活動，並迅速走紅網絡，引發名人和國內主流媒體熱議紛紛。而該項目打造的3.6米躍層公寓，也一度成為鄭州公寓市場上的明星產品。同時，長租公寓也在進一步深入本土公寓板塊，通過後期管理運維能解決一部分公寓庫存問題。對於投資者而言，可重點關註產品品質高、區位交通條件好、商業配套比較完善的公寓項目。

其他方面，鄭州商業市場也已經開始呈現顯著的變化。

一、優質商業地產商加快入鄭 商業活力激增

從土地方面來看，商業地塊供應集中大量出讓，且以城中村改造後配套商業地塊為特征。北龍湖副CBD兩宗商業用地的出讓，片區高端商業規劃版圖逐漸浮出水面。龍湖金融島外環高星級酒店及金融島北側大量國內頂級商業地產開發商將台中冷氣經銷商｜台中冷氣批發商陸續進駐，給鄭州帶來瞭整個城市商業換代升級的窗口。另一方面，星河控股、太古等合作及意向消息，也意味著雙方“交好”，進一步肯定瞭鄭州商業的發展基礎。

此外，商圈版圖加速擴充。自高鐵商圈東廣場寶能摘地以來，寶能超高層引發瞭行業內熱議。而今寶能項目以及東廣場華潤項目也進入實質性階段，加碼高鐵商圈商業氛圍。

而隨著北龍湖部分商業地塊開始進入開發階段，其他合作商業項目的進一步洽談，華潤、中糧、瑞安、星河等外來知名商業地產開發企業的進入將對本土傳統以“快周轉”“一切為去化”為目的的房企帶來較大的競爭壓力。

二、本土商業項目“百花齊放 姿態多樣”

從RET睿意德數據監控來看，今年將有26個商業項目計劃開業。包含購物中心、街區、地下商業、百貨改造物業等，物業類型豐富。“百花”綻放前夕，實際也是一場品牌業態的“火拼”。知名“首店”進駐鄭州的時間縮短，大品牌下沉提速。潮牌、買手店及獨立設計師品牌拓展意向強烈。同時，細分領域下的市場也在本土獲得瞭發酵的土壤。例如大熱的生鮮類——盒馬鮮生、超級物種，丹尼斯也已聯手進軍，開辟新業務板塊“全日丹”以搶占生鮮市集。

來源：樓市氣象

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